【サラリーマン向け】すみす流不動産投資メソッド 最初の1棟に「築浅戸建」を勧める理由
「将来のために副収入を作りたい」
「会社の給与以外に安定した柱が欲しい」
そう考えて不動産投資に興味を持つサラリーマンが増えています。
しかし、一言に不動産投資と言っても、その種類や戦略は様々です。
また、多くの方が興味は持つが、挫折せずに実際に物件購入までたどり着ける方は少数です。
ちなみに、すみすは物件所有しており、法人化まで実行済み。
ただの受け売りの知識ではなく、自分自身の経験も交えて語れます。
それも踏まえて今回は、不動産投資の主な物件種別の特徴を整理したうえで、すみすが実践している経験や知見も交えて、サラリーマンが働きながら安全に規模を拡大していくための具体的な戦略を解説します！
1. 不動産投資の主な種類と特徴
不動産投資といっても、物件には様々な種類があります。
どういう物件種類を選択するかで「リスク」と「リターン」が大きく変わります。
まずは、代表的な4つの種類をごく簡単に解説します。見てみましょう。
| 物件種類 | メリット | デメリット・リスク |
| 一棟マンション | 部屋数が多いため、1戸の退去による収入減（空室リスク）が非常に少ない。物件価値が毀損しにくい。 | 物件価格が非常に高く、多額の初期投資（ローン）が必要。よほどの資産や属性を持っていないと融資を受けるのが困難。建物全体の維持管理コストが非常に大きい。 |
| 一棟アパート | 部屋数が複数あるため、1戸の退去による収入減（空室リスク）が少ない。規模の拡大が早い。 | 物件価格が高く、多額の初期投資（ローン）が必要。ある程度の資産や属性を持っていないと融資を受けるのが困難。建物全体の維持管理コストがかかる。 |
| 区分マンション （ワンルーム等） | 管理の手間がほとんどなく、好立地の物件を比較的少額から購入できる。 | 1戸しかないため、空室になると家賃収入が「ゼロ」になる。管理費や修繕積立金で手残りが減りやすい。 優良物件が極少、節税効果をうたう悪質会社が多い。 |
| 築浅戸建 ※すみす推奨 | 需要が安定しており、入居期間が長い。リフォーム費用があまりかからない。 融資を活用できる可能性が高い。 | 爆発的な高利回りは狙いにくく、1棟あたりの収益（キャッシュフロー）の絶対額は小さめ。 |
| 築古戸建 | 物件価格が非常に安く、高い利回りを期待できる。 | リフォーム費用が予想以上にかかるリスクや、客付け（入居者募集）の難易度が高い。 融資を受けられる可能性が低い。 |
2. サラリーマンが買い進めるための基本戦略
サラリーマン投資家最大の武器は、「会社の給与（属性）」による高い社会的信用です。これを活かして、融資（ローン）を引きながら規模を拡大していくのが王道ルートになります。
ただし、最初から大きな一棟ものに手を出すのはリスクが高すぎます。
利回りが高めの築古1棟マンションから手を出す方を見かけますが、何かしらの時限爆弾を抱えている物件を大した資金も無く保有するリスクは想像以上に大きいです。
何かしらの修繕が発生しただけで、すぐに資金枯渇してゲームオーバーになりかねません。
そんなリスクを負ってまで手を出すのはすみすは推奨してません。
すみすが推奨する、「サラリーマンが安全に買い進めるための戦略」は以下の通りです。
- 小さく始めて「実績」を作る
まずは確実に黒字化できる小規模な物件からスタートする。
そのうえで、銀行に「私は不動産賃貸業をしっかり経営できる人間です」という実績（エビデンス）を示す。
※銀行は貸し出したお金を本当に回収できるか？って目線で審査してます。「ちゃんと返済してくれた」という実績は大きな武器になります。 - キャッシュ（手元資金）を貯める
物件から得られた家賃収入は使わずに、次の物件の頭金としてしっかりキープする。
※必要な修繕費用等はOK。個人で豪遊するなど無駄遣いは厳禁という意味。 - レバレッジをかけて規模を大きくする
実績と手元資金が貯まった段階で、2棟目、3棟目といった形で、徐々に1棟アパートなどの大きな物件へシフトし、融資の規模を拡大していく。
3. なぜ最初の1棟は「築浅戸建て」が良いのか？
すみすとしては、最初の小規模物件は「築浅戸建」を強くおすすめします。
理由は明確で、「失敗する確率が極めて低いから」です。
① 管理の手間がほとんどかからない
サラリーマンの本業は忙しいものです。
日中に不動産屋と連絡を取ったりというのもなかなか厳しかったり。
築浅戸建であれば下記のような特徴があり、手間がさほど掛からないというのも大きな利点です。これこそサラリーマンにぴったり。
- 修繕リスクが低い
購入後の大規模な修繕リスクが低く、入居後のトラブルも少なめ - 入居年数が長め
戸建ての入居者は「ファミリー層」が多く、一度入居すると5年〜10年と長く住んでくれる傾向があるため、退去立ち合いや次の募集にかかる手間が省ける。 - 物件の劣化やダメージが小さい
我が家のように物件を大切に扱ってくれるため、劣化やダメージが少なめ。
修繕費を抑えられる。
② 入居需要（ニーズ）が強い
賃貸市場において、アパートやマンションの供給は多いですが、「綺麗な戸建の賃貸」は圧倒的に供給が不足しています。
「子どもをのびのび育てたい」、「ペットと一緒に暮らしたい」という強い需要があるため、駅から少し離れた立地であっても比較的スムーズに客付けが可能です。
ただし立地にも依存しますが、駐車場スペースは必須と考えておいた方が良いです。
③ 出口戦略（売却）が立てやすい
もし「自分には不動産投資が向いていない」と思ったときや、次の物件のために現金化したいときなど、アパートやマンションだと買い手は不動産投資家や不動産屋になるので、基本的に買い叩かれます。
物件探しするあなたはきっと「物件を１円でも安く買いたい」と考えると思いますが、物件売却の際にはその刃が自分に向かってくる、こんなイメージですね。
一方、戸建は「投資家」だけでなく「一般のマイホーム購入検討者」も購入してくれる候補者になるので、さほど買い叩かれることも無く売却できる可能性が高いです。
築浅であればなおさら買い手が見つかりやすく、価格が暴落しにくいのも大きなメリットです。
4. 規模が大きくなってきたら「法人化」を見据えよう
築浅戸建てからスタートし、2棟、3棟、あるいは一棟アパートへと規模が拡大してきたら、次のステップとして「プライベート法人の設立（法人化）」を検討しましょう。
サラリーマンが法人化を検討すべき目安は、「個人の副業所得（家賃収入 – 経費）が一定額を超えたとき」、または「今後も本格的に棟数を増やしていくと決めたとき」です。
サラリーマン本業の年収が高い方は、最初から法人格で物件を買い進めるのもアリです。
ただし、法人向けの税制は個人向け以上に複雑難解なので、よほどの知見がある方でない限り、法人設立や法人格での物件購入の際は税理士さんに相談することを強くオススメします。
- 税金面でのメリット
個人の所得税は「累進課税」のため、本業の給与と不動産所得が合算されると、税率が最大55%まで跳ね上がります。
一方、法人であれば税率は約20%〜30%台で頭打ちになるため、年収が高い方は特に大きな節税効果が生まれます。 - 経費の幅が広がる
家族を法人の役員にして給与を支払うことで所得を分散したり、車の維持費や旅費などを法人の経費として計上しやすくなります。
※不動産賃貸業での必要経費だと説明できないものは税務署から否認されるリスクがありますので、現実的にはなんでもかんでも経費にはできません。また、不要なものを購入して経費化するのは単なるキャッシュアウトにつながるので本末転倒です。 - 融資でのメリット
「法人」として銀行から融資を受けることで、個人の借入枠とは別枠で大きな資金を調達できるようになり、さらなる規模拡大へのスピードが加速します。
※銀行さんによっては新規法人への融資が困難/不可だったりします。そういう場合は銀行だけでなく、地元の信用金庫さんなども当たってみましょう。
まとめ：まずは「安全な1歩」を踏み出そう
サラリーマンの不動産投資は、一発逆転を狙うギャンブルではありません。
本業の信用を守りつつ、着実に資産を増やしていく「経営」です。
ここまでの内容をまとめた「すみす流 不動産投資メソッド」は以下のとおり。
- まずは「築浅戸建」で不動産賃貸業の基礎（購入・客付け・管理）をローリスクで学ぶ
- 貯まった資金で2棟目・3棟目などの形で物件を買い進める
- 不動産賃貸業に慣れてきたら、法人化も見据えて大きく育てる。
このステップを踏むことで、数年後には本業と並ぶ、あるいはそれを超える強力な資産の柱が完成しているはずです。
うまくいけば、不動産投資だけでもFIREを狙えるポテンシャルを秘めています。
そこまで行かずとも、FIREやその後の人生に向けた大きな戦力の1つになります。
まずは地域の物件情報を見るところから、最初の一歩を踏み出してみませんか？
補足：物件探しは甘くない・・・
ここまで読んでいただいた方、ありがとうございました。
きっと「自分も不動産投資にチャレンジしてみようかな」って思ってくれた方もいらっしゃるかと。
いたらいいな・・・。
ただ、キレイゴトばかり並べるだけでは、すみすは納得できません。
不動産投資の物件探しは相当に地道な作業が必要です。
優良物件はそうそう見つかりません。
すぐに出てくるようなら疑ってかかった方が良いぐらい。
不動産投資家界隈では「1000に1つ」という言葉があります。
要は、
物件を1000件見て、ようやく買おうかなと思える物件が1件あるかどうか、
そういう世界です。
すみすも1年以上にわたって不動産物件情報サイト、地元に不動産屋さん巡り、などなどを地道に続けてようやく最初の1件を買うことができました。
派手なように見えて、非常に地道な作業や努力が必要な世界です。
でも、そこさえ乗り越えられれば「本当に買ってくれるお客さん」として不動産屋さんが認知してくれるので、公開前の物件情報を直接連絡いただく、なんてことも出てきます。
諦めずに地道に続けてみてください。
すみすもFIREやその後の自由な人生に向けて、地道に走り続けます。
一緒に走っていきましょう。
